去年卖掉一套房后,一直想再入手一套改善一下居住条件,所以这一年多来对楼市和经济做了一些学习。

2019年春节过来,又到了传统的楼市小阳春时段。舆论上有的说跌有的说涨,说跌的拿出1、2月份的同比销售额以及今年的房企债务作为论据,说涨的直接拿节后房价上涨的现实打脸。总之现在是个全民自媒体的时代,谁都可以为了自己的利益发声,刚需们只能流着汪汪的眼泪沦为待宰一族。

无论多空大军如何叫嚣,有一些事实总是无法忽略和修改的。

M2和M1

自从关心起了房价,我每个月都会关注M2和M1的走势,俨然成了一个民科经济学家。虽然知道了些李嘉图、弗里德曼和凯恩斯的故事,但其实对经济原理只算有个模糊的认识。那些理论都太虚无缥缈,而我更关心今年或者明年的房价会如何。

所以我一般直接看房价背后的数学题。假设货币总量为C,商品数量为N,那么商品的均价P必然等于C除以N。

对于到我国的房价,其实也适用这个公式。只不过作为货币总量的C有多种多样的形式,而商品也是有很多门类不仅房产一种,但背后的原理仍然是不变的。

国内目前流通的货币主要分两个类型:基础货币和信用货币。基础货币也就是平时常说的印钞机制造出来的RMB,信用货币则是大部分以商业银行贷款的形式存在(大部分!)。

平时说的M0、M1和M2,可以简单流通的现金,M1就是流通现金加上活期存款(随时可以取现),M2是流通现金加活期存款加定期存款。可以简单说,M2就是我国的货币总量。

房价涨靠什么?

这些年我们的基础货币变化并不大,但信用货币量却呈爆发式的增长,具体可以看这些年央行M2数据的变化。所以为何房价会涨呢?单从信用货币暴涨的方面可以这样理解:

1. 原本市场有100W的RMB,和100套新房子,每套房子价值1W

2. 张三如果都拿得出1W,那么他就现款买房,市场有99W的RMB和99套新房,每套价值仍是1W

3. 张三如果只拿得出1K,那么他就要向银行借9K来买房

借来的9K,并不是新印的钞票,而是银行打的借条,却实实在在买了房子。那么,市场上的有100-0.1+0.9K-1W=99.9W的RMB和99套新房子。

可以看出,你借了房贷那么M2总量就会往上涨。这个跟朋友间借钱可不一样(想想为什么?)

在正常市场经济环境下,商品价格的涨跌只取决于两个因素,货币总量和商品数量。现在M2总量涨这么多,每年的融资有近半都是房贷,这些年房价涨的原因就一目了然了。

M2和GDP

通俗来说,M2就是向未来借的钱。假如借了10W又充分发挥了效用,今年创造了10W,那么货币是没有贬值的,对不对?

怕就怕在,这10W是沙漠里建了一条高速公路,成了鸟不拉屎的地方。借款用来投资,却一分钱效益也没有产生,打了水漂。打了水漂,但这借款是要还的,拿什么去还?

例如最近爆出的都江堰债务问题。(前年还去过,修得真不错!)欠债500亿,每年的GDP却只有25亿,要还清债务需要整整20年不吃不喝!投资没有效益,虽然M2扩大,却对GDP的推动没有一点的正面效果。

理解了M2和GDP的大致关系,再看这些年的数据走势。M2增速远远大于GDP的那些年,钞票的确贬值的有些厉害。

钞票是想印就印?

M2高速增长的这么多年,很多人都养成了惯性思维。既然08年靠放水挺了过来,这次为什么不可以?房价要跌了?放水再来一波,这样正好房价还能再翻一番!

可能有人认为央行有一个巨大的印钞机,比流浪地球中的行星发动机还要大。只要央行行长大手一挥,就会有源源不断的毛爷爷被印刷出来。

基础货币的确可以对应上被印刷出来的毛爷爷,但信用货币不是这样流入市场的。信用货币是政府、企业和个人向商业银行透支未来的钱,商业银行只需要简单记上一笔就OK了。你王五要贷款100W买房,OK,你的银行账户上就写作欠款100W,每月分期付款。

什么?放水不是指的央行印钞,而是商行贷款?

商业银行是不是想借多少就借多少呢?Too young too simple!借钱也是有风险的,如果坏账太多,它就会面临挤兑的风险甚至倒闭!所以它在借款时自然要慎重考虑出借的风险,虽然贷款利率很高,但如果风险过大也是得不偿失的。(近期的降准、永续债了解一下)

从贷款个人来讲,如果借的这笔钱用来投资(房产、创业等),却发现收益比不过利率,它还会借款吗?显然人都不是傻子。如果没有人借钱,钱是不是在银行间空转,M2却没法推高?(说的就是现在)

所以,有人在你面前提放水,得搞清楚水从哪里来。

房价怎么还不降?

都说房价绑架了国家,它是怎么绑架的呢?

通货紧缩

从M2说起,它的涨幅如果大于GDP的涨幅,那么物价在上涨钞票在贬值。如果一切调转过来。如果有一天,M2的涨幅小于GDP的涨幅甚至开始下跌,又会怎么样呢?

如果M2涨幅小于GDP涨幅,说明商品总量变大而货币总量没有达到对应的量,钱就更值钱了。这就是砖家口中提到的,经济不好的时候要拿好现金。钱会更值钱,而大部分资产都会缩水。

不仅如此,一旦步入了通货紧缩的阶段,它就会有个自我加速的过程。

作为消费者,你昨天买的馒头3块钱今天只卖2块钱,那你昨天还会多买两个准备着吗?你上个月看的房子值100W这个月只值90W,你会不会想着下个月更便宜?

作为生产者(资本),你买了原料开始生成时产品还能卖100元,等到出厂时只能卖90元了,这生意。。。没法做了。

于是,消费萎缩生产停滞,社会发展也就停止下来。没了工作,失业率上升,社会也开始发生动荡,夜晚出行不再安全。

全世界每个国家都在避免陷入通货紧缩,因为这是条万劫不复的路。无论是当年的日本还是美国,都选择了政府背负巨债来延缓这个危机(然而只是延缓,并不能够解决)。

联系到最近国家也有类似“政府尚有提高负债水平的空间”的言论,不由得后背一凉。(基础不同,我们能不能走的通日本道路还要另说!)

在打什么主意?

从表面上看,限购限售政策直接冻结了房价。

再深一层次去思考,限购限售政策只是骑虎难下的无奈权衡之计。自从棚改将全国房价推高一倍,决策者意识到失误之后,一切都再无法挽回。继续涨,就是在加快崩盘之日的到来;任性跌,则恐怕步入通货紧缩的轨道。

有人骂地方ZF靠卖地为生,但如果没有卖地收入,城市又是如何发展?高楼大厦,高铁轻轨,都还是个梦吧?所以你骂它维持房价毫无道理,不当家不知柴米油盐贵。

有人骂无良开发商,特别是碧桂园之流,说他们直接炒高了四线以下城市的房价。其实即使没有碧桂园,也会有C桂园。资本没有理由不对高回报率的项目感兴趣的。

关注经济的民科们都会主意到,这几年准备金一降再降,余额宝们的收益也一降再降。这就说明,商业银行间并不缺流动资金。可是M2增速却逐月下降,也就说明贷款的人越来越少。这侧面说明了经济下行,贷款投资的意愿在不断降低。

如果没有新兴技术去促进生产发展,来制造出更多的商品(GDP),等到M2降到GDP附近,是不是就要发生通货紧缩的危险了?

对的,这就是目前主推5G和新能源等的原因。国家已经押宝这些新兴技术,希望通过一次技术爆发(产业升级)来刺激投资意愿拉高M2(政府负债去投资,已经没有好项目了,结果都是亏)。这就是以时间换空间。

所以,横盘是国家的打算。降不得,也涨不得。

一切会如愿吗?

计划总是完美的,但还有几个因素需要去考量。

债务问题

目前我国的债务最保守的估计也是200W亿以上了。按照年息4%来说,每年的利息在8W亿并逐年增加。

而我们生产出来的商品总价值又如何呢?18年GDP减去17年GDP:90W亿-82W亿=8W亿,也就刚好能够覆盖而已。

想想就很恐怖。国家有这么多资金不劳而获等着吃利息,而我们去年全国劳动者没日没夜的劳动成果,一口就被他们海吞了下去。我们劳动者去年没有给自己留下哪怕一条新内裤啊!

到了19年,今天的GDP增速料在6%左右。90x1.06=95.4,我们今年仅仅能多增加5.4W亿的商品总价值,而利息已经达到了204x0.4=8.16W亿了!后年呢?再往后呢?

投资和汇率

趁你病,要你命。毛衣战打了这么久,终于有了要休战的意思。处于弱势的我们自然会签订不平等条约。谈不上丧权辱国,也谈不上卖国求荣。最大程度的保存实力是最理智的处理方式。

只是,这个汇率一路蹭蹭往上升,你让国内的资产价格鸭梨山大。

国内和国外的资本力量,都不会对这个不断攀升渐渐不堪重负的投资环境选择无视的。隔壁越南人多钱少,菲律宾也很便宜。如果你没有更好的投资项目,它干嘛还把钱投在这里,真当资本是大撒币啊?

另外,M2中也有外汇占款的一部分。外资一撤,M2也会下降。

地方收入

限购限售的威力很大,副作用也不小。虽然短时间内房价稳定,但地方ZF的卖地收入怎么办?没有了收入,地方又该如何发展。先不提发展,地方债务又该如何解决?

房地产税现在几乎已经是明牌,也是唯一可行的方案了。卖地政策举步维艰,每一个住在这座城市里的居民都应该为这座城市的发展尽一份力吧。先不谈法理的问题,您之前给的钱只够城市发展到目前这个阶段,还想要更美好的环境,您当然要继续付费啦!

然而房产税一出,房价会涨还是会跌?(羊毛出在羊身上?)

总结

没人是神仙,也没人是全知全能的经济学家。要预测房价是涨是跌,就如同盲人摸象般可笑。但从基本概念和知识出发,房价下降发生的概念还是可以推算出来的。君子不立于围墙之下。

不要听信中介们钞票永远贬,房价永远涨的忽悠。